Como ficará a tributação sobre investidores de imóveis com a reforma tributária? Entenda

A Câmara dos Deputados aprovou uma medida no âmbito da reforma tributária que impacta os investidores de imóveis que arrecadam mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis. Essas pessoas passarão a ser tributadas com IBS e CBS, os dois novos impostos que substituem os atuais (PIS, Cofins e IPI). A regra será aplicada se o proprietário tiver a renda vinda dos aluguéis de três ou mais imóveis e pode reduzir a sua margem de lucro.

Atualmente, os rendimentos obtidos com a locação estão sujeitos à incidência do IRPF que se dá com base na tabela progressiva (de 0% a 27,5%). Com a reforma tributária, os proprietários que recebem mensalmente R$ 20 mil ou mais de aluguéis, e não pagam impostos além do Imposto de Renda, passarão a ser contribuintes.

O investidor que recebe acima desse valor terá de pagar os novos impostos CBS e IBS, com redutores de 70% (o que deixa a alíquota de 28% na casa dos 8%), e as operações de compra e venda também pagarão os novos tributos. O novo sistema de cobrança de impostos da reforma tributária começará a valer entre 2027 e 2029, com um teste previsto para 2026, mas investidores já se antecipam para garantir ganhos diante da nova estrutura tributária em contratos de aluguéis de longo prazo.

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“(A reforma tributária) traz para a pessoa jurídica aquelas atividades que alguns particulares fazem na pessoa física”, diz Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade que foi ativa na representação do setor durante a elaboração do texto aprovado na Câmara.

Para Wertheim, apesar de a reforma gerar uma nova complexidade tributária para as construtoras e incorporadoras, ela deve ter um impacto positivo no mercado imobiliário. “Os compradores não terão aumento de custo do preço da habitação. Ou seja, o imóvel não vai encarecer por isso. Ele pode encarecer por outros motivos, mas não pela reforma tributária”, afirma.

Wertheim lembra que levará até dois anos para que a reforma seja totalmente regulamentada, apesar de o texto-base estar aprovado.

Para a advogada da área tributária Maria Andréia dos Santos, sócia do escritório Machado Associados, a reforma tributária não estimula a formalização de aluguéis reportados para a Receita Federal, o que já acontece através de mecanismos de checagem de dados, mas tem um efeito negativo para o proprietário de múltiplas propriedades com renda de aluguel mensal de R$ 20 mil ou mais. “O que a reforma faz é trazer um ônus tributário para quem não o tinha antes. As pessoas físicas não pagavam IPI, ICMS e PIS/Cofins, e agora vão para o IVA (composto pelo CBS e IBS)”, diz.

A advogada reforça a importância do redutor dos tributos sobre os aluguéis, que teriam um grande impacto para o proprietário ao passar a pagar, da noite para o dia, 28% de CBS e IBS. Com o redutor, o porcentual ficará na casa dos 8%.

Segundo especialistas, um efeito da nova tributação para os proprietários pode ser um repasse desse custo no preço dos aluguéis — algo que dependerá do momento da economia para dar certo.

Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção do FGV/Ibre, se as condições de renda da população estiverem favoráveis, com o desemprego baixo, e a demanda por aluguéis estiver elevada, esse repasse pode ocorrer para o inquilino do imóvel alugado, ainda que indiretamente, na composição do preço.

“Se a gente estiver num contexto mais aquecido de demanda, é muito provável que o locador tenha essa força. Já em um momento de desaquecimento, se o indicador de emprego não estiver tão forte, a renda estiver desacelerando, ele pode não ter essa força. Então, requer análise para entender se é melhor repassar o aumento e perder o inquilino ou absorver isso”, afirma Ana Maria.

Regime de transição

Em alguns casos, o proprietário que estiver na mira da nova tributação pode optar pela regra de transição para se adequar gradualmente à reforma. Os contratos de locação firmados até o início de janeiro deste ano podem se enquadrar na regra de transição, que reduz o valor dos tributos do proprietário de imóveis com receita anual acima de R$ 240 mil.

Para evitar um impacto brusco sobre os contratos de locação vigentes, os proprietários podem optar pelo regime de transição, que leva a alíquota do CBS e IBS para 3,65%. Rodrigo Dias, sócio do VBD Advogados, alerta que é preciso analisar com cuidado caso a caso, uma vez que a opção pelo regime regular, ou seja, sem a regra de transição, pode ser mais benéfica para o locador, que passará a receber créditos de resíduos recuperados quando a cobrança entrar em vigor.

Segundo Dias, o regime de transição se aplica a todos os contribuintes do CBS e do IBS, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Ou seja, contratos de aluguéis de empresas também devem ser afetados pela reforma tributária e, especialmente em contratos longos, é preciso fazer uma análise tributária para entender se valerá ou não a pena utilizar o regime de transição — que, apesar de existir, ainda não pode ser usado, somente após a regulamentação da reforma.

Compra e venda

Atualmente, nas operações de compra e venda de imóveis, os contribuintes que são pessoa física pagam apenas o lucro imobiliário no Imposto de Renda, ao obter ganho de capital. Com a reforma tributária, quem pratica a compra, reforma e revenda de imóveis para lucrar também será tributado com o CBS e o IBS. Mas não será em todos os casos.

Para ser tributada, a pessoa deve ter feito a venda de mais de três imóveis diferentes no ano anterior. Os imóveis devem estar no seu patrimônio há menos de cinco anos para que os impostos sejam aplicados. A exceção é para imóveis recebidos de herança ou doação. Ou seja, a cobrança de impostos pode passar a valer de quem compra imóveis de leilão para revender e lucrar.

“O impacto fundamental que a gente pode ter é uma maior cautela por parte das pessoas físicas que operam adquirindo imóveis em leilão, sobre qual é o valor do lance que ela vai dar. O valor do lance terá que ser o necessário para suportar o custo tributário da operação, considerando qual é o valor de revenda”, afirma a advogada Maria Andréia.

Também entra na mira dos novos impostos quem fizer a venda de mais de uma propriedade que tenha sido construída pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

A regulamentação da reforma tributária ainda precisa acontecer para que o texto aprovado na Câmara no fim de 2024, de fato, se torne regra. O tempo estimado para que isso aconteça é entre um e dois anos.